Alles was Sie beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca wissen müssen und wie wir Sie
dabei unterstützen

Eine wunderschöne Insel, über 300 Sonnentage im Jahr und die spektakuläre Berg- und Landschaft machen diese Insel zur schönsten im Mittelmeer.
Es besteht kein Zweifel daran, dass sich jeder, der dieses mediterrane
Schmuckstück besucht, davon begeistert sein wird, und deshalb sich
entscheidet eine Immobilie zu kaufen. Entweder Sie nutzen es als Ferienhaus oder Sie machen es zu ihrem festen Wohnsitz. Sie denken ernsthaft darüber nach auf Mallorca Ihre Traum-Immobilie zu kaufen, sind sich aber nicht sicher, was Sie dafür wissen müssen?
Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, Ihre ersten Schritte zu gehen und Ihr neues zu Hause oder Investment zu finden.





1. NIE-Nummer beantragen – Als Ausländer benötigen Sie eine NIE-Nummer (número de identificación de extranjeros), die für die Zahlung von Steuern in Spanien erforderlich ist.

2. Bankkonto eröffnen – Ist beim Kauf in Spanien notwendig. Um als nicht Ansässiger ein Konto zu eröffnen benötigen Sie Folgendes:
• Nachweis über den Beschäftigungsstatus oder Ort, an dem Sie Geld beziehen/bewegen (Arbeitsvertrag, Einkommenssteuerbescheinigung oder ein Schreiben zur Bestätigung Ihres Arbeitslosenstatus, Beziehen staatlicher Leistungen usw.)
• Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis, wenn Sie EU-Bürger sind
• Identifikationsnummer für Ausländer und Bescheinigung (número de identificación de extranjerosor NIE)
• Ein Dokument zum Nachweis Ihrer Adresse in Spanien

3. Bankfinanzierung vorher anfragen – Sie möchten einen Teil des Kaufpreises über eine Bank finanzieren? Dann sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären ob eine Finanzierung beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca möglich ist.

Vorbereitung vor dem Kauf

Wer nicht über genügend Spanisch-Kenntnisse verfügt, um den Kauf einer Immobilie abwickeln zu können, sollte sich unbedingt an einen deutschsprachigen Makler wenden. Bei Lieb & Partner sprechen und schreiben wir 5 Sprachen – mit uns an Ihrer Seite vermeiden Sie Verständigungsprobleme während des gesamten Prozesses. Wir klären Sie auch über die rechtlichen Voraussetzungen beim Kauf einer Immobilie in Spanien auf und helfen Ihnen bei der Vorbereitung vor dem Kauf.

1. NIE-Nummer beantragen – Als Ausländer benötigen Sie eine NIE-Nummer (número de identificación de extranjeros), die für die Zahlung von Steuern in Spanien erforderlich ist.

2. Bankkonto eröffnen – Ist beim Kauf in Spanien notwendig. Um als nicht Ansässiger ein Konto zu eröffnen benötigen Sie Folgendes:
• Nachweis über den Beschäftigungsstatus oder Ort, an dem Sie Geld beziehen/bewegen (Arbeitsvertrag, Einkommenssteuerbescheinigung oder ein Schreiben zur Bestätigung Ihres Arbeitslosenstatus, Beziehen staatlicher Leistungen usw.)
• Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis, wenn Sie EU-Bürger sind
• Identifikationsnummer für Ausländer und Bescheinigung (número de identificación de extranjerosor NIE)
• Ein Dokument zum Nachweis Ihrer Adresse in Spanien

3. Bankfinanzierung vorher anfragen – Sie möchten einen Teil des Kaufpreises über eine Bank finanzieren? Dann sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären ob eine Finanzierung beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca möglich ist.





1. NIE-Nummer beantragen – Als Ausländer benötigen Sie eine NIE-Nummer (número de identificación de extranjeros), die für die Zahlung von Steuern in Spanien erforderlich ist.

2. Bankkonto eröffnen – Ist beim Kauf in Spanien notwendig. Um als nicht Ansässiger ein Konto zu eröffnen benötigen Sie Folgendes:
• Nachweis über den Beschäftigungsstatus oder Ort, an dem Sie Geld beziehen/bewegen (Arbeitsvertrag, Einkommenssteuerbescheinigung oder ein Schreiben zur Bestätigung Ihres Arbeitslosenstatus, Beziehen staatlicher Leistungen usw.)
• Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis, wenn Sie EU-Bürger sind
• Identifikationsnummer für Ausländer und Bescheinigung (número de identificación de extranjerosor NIE)
• Ein Dokument zum Nachweis Ihrer Adresse in Spanien

3. Bankfinanzierung vorher anfragen – Sie möchten einen Teil des Kaufpreises über eine Bank finanzieren? Dann sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären ob eine Finanzierung beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca möglich ist.


Folgende Punkte werden mit den Anwälten geprüft:

Grundbuch – Es wird überprüft, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, unter dem Namen des Verkäufers korrekt registriert ist, ohne Gebühren, Beschränkungen und Belastungen.
Rathaus (Ayuntamento) – Es wird überprüft, ob gegen das Grundstück ein Strafverfahren („infracción“) eingeleitet wurde und ob es den baulichen und städtebaulichen Vorschriften in dem Gebiet entspricht, in dem es sich befindet. Erkundigen Sie sich beim Rathaus, ob die Zahlungen für die Gemeindesteuer, die örtliche Gewerbesteuer („IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles Naturaleza Urbana“) und die Gebühr für die Müllabfuhr bezahlt wurden.
Kataster – Vergewisserung, ob das Objekt ordnungsgemäß im Kataster registriert wurde.
Eigentümergemeinschaft – Wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, wird beim Administrator oder beim Präsidenten der Gemeinde nach ausstehenden Schulden oder Gebühren erkundigt.
Versorgungsunternehmen – Die Experten-Anwälte prüfen, dass es endgültige Verträge und keine ausstehenden Schulden oder sonstigen Umstände gibt, die die Wasser- oder Stromversorgung nach dem Kauf beeinträchtigen.
Architektenbericht und Bewertung – Wenn Sie den ungefähren Markt kennen möchten, können Sie um einen Gutachter bitten, eine Bewertung oder einen Architektenbericht zu erstellen.

Sie haben Ihre Traum-Immobilie gefunden?

Nach informativen Besichtigungen haben Sie Ihre Traum-Immobilie nun gefunden und sich mit dem aktuellen Eigentümer der Immobilie geeinigt. In diesem Stadium empfehlen wir einen Anwalt hinzuzuziehen. Wir arbeiten mit namenhaften Experten-Anwälten zusammen, führen viele rechtliche Prüfungen durch und begleiten Sie bis zum Schluss.

Folgende Punkte werden mit den Anwälten geprüft:

Grundbuch – Es wird überprüft, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, unter dem Namen des Verkäufers korrekt registriert ist, ohne Gebühren, Beschränkungen und Belastungen.

Rathaus (Ayuntamento) – Es wird überprüft, ob gegen das Grundstück ein Strafverfahren („infracción“) eingeleitet wurde und ob es den baulichen und städtebaulichen Vorschriften in dem Gebiet entspricht, in dem es sich befindet. Erkundigen Sie sich beim Rathaus, ob die Zahlungen für die Gemeindesteuer, die örtliche Gewerbesteuer („IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles Naturaleza Urbana“) und die Gebühr für die Müllabfuhr bezahlt wurden.
Kataster – Vergewisserung, ob das Objekt ordnungsgemäß im Kataster registriert wurde.
Eigentümergemeinschaft – Wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, wird beim Administrator oder beim Präsidenten der Gemeinde nach ausstehenden Schulden oder Gebühren erkundigt.
Versorgungsunternehmen – Die Experten-Anwälte prüfen, dass es endgültige Verträge und keine ausstehenden Schulden oder sonstigen Umstände gibt, die die Wasser- oder Stromversorgung nach dem Kauf beeinträchtigen.
Architektenbericht und Bewertung – Wenn Sie den ungefähren Markt kennen möchten, können Sie um einen Gutachter bitten, eine Bewertung oder einen Architektenbericht zu erstellen.


Folgende Punkte werden mit den Anwälten geprüft:

Grundbuch – Es wird überprüft, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, unter dem Namen des Verkäufers korrekt registriert ist, ohne Gebühren, Beschränkungen und Belastungen.
Rathaus (Ayuntamento) – Es wird überprüft, ob gegen das Grundstück ein Strafverfahren („infracción“) eingeleitet wurde und ob es den baulichen und städtebaulichen Vorschriften in dem Gebiet entspricht, in dem es sich befindet. Erkundigen Sie sich beim Rathaus, ob die Zahlungen für die Gemeindesteuer, die örtliche Gewerbesteuer („IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles Naturaleza Urbana“) und die Gebühr für die Müllabfuhr bezahlt wurden.
Kataster – Vergewisserung, ob das Objekt ordnungsgemäß im Kataster registriert wurde.
Eigentümergemeinschaft – Wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, wird beim Administrator oder beim Präsidenten der Gemeinde nach ausstehenden Schulden oder Gebühren erkundigt.
Versorgungsunternehmen – Die Experten-Anwälte prüfen, dass es endgültige Verträge und keine ausstehenden Schulden oder sonstigen Umstände gibt, die die Wasser- oder Stromversorgung nach dem Kauf beeinträchtigen.
Architektenbericht und Bewertung – Wenn Sie den ungefähren Markt kennen möchten, können Sie um einen Gutachter bitten, eine Bewertung oder einen Architektenbericht zu erstellen.


Im Optionsvertrag (contrato de opción de compra) sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und Voraussetzungen erfüllt (z.B. Baurecht, Größe, technische Einwandfreiheit etc.). Diese zugesicherten Eigenschaften und Voraussetzungen werden daraufhin überprüft. Für diese Prüfung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb welcher der Verkäufer die Immobilie an niemand anderen verkaufen kann.

Der Käufer zahlt dafür eine so genannte Optionsprämie in Höhe von üblicherweise zehn Prozent des verhandelten Kaufpreises. Die Optionsprämie wird in der Regel auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften auch alle vorliegen. Ansonsten erhält der Käufer das Geld zurück. Vertragsstrafen werden häufig mit vereinbart. Der Optionsvertrag ist vorteilhafter für den Käufer.

Optionsvertrag

In der Praxis ist es üblich, den Immobilienkauf in einem privatschriftlichen (Vor-)Vertrag festzuhalten. Um ins Grundbuch eingetragen zu werden, ist es allerdings erforderlich, vor einem Notar eine Kaufvertragsurkunde („escritura“) zu unterschreiben. Nur diese Eintragung im Grundbuch schützt den Käufer vor vermeintlichen oder tatsächlichen Rechten Dritter. Als Vorvertrag wird i.d.R. entweder ein Optionsvertrag „opción de compra“, oder ein Anzahlungsvertrag „contrato de arras“ abgeschlossen.

Im Optionsvertrag (contrato de opción de compra) sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und Voraussetzungen erfüllt (z.B. Baurecht, Größe, technische Einwandfreiheit etc.). Diese zugesicherten Eigenschaften und Voraussetzungen werden daraufhin überprüft. Für diese Prüfung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb welcher der Verkäufer die Immobilie an niemand anderen verkaufen kann.  

Der Käufer zahlt dafür eine so genannte Optionsprämie in Höhe von üblicherweise zehn Prozent des verhandelten Kaufpreises. Die Optionsprämie wird in der Regel auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften auch alle vorliegen. Ansonsten erhält der Käufer das Geld zurück. Vertragsstrafen werden häufig mit vereinbart. Der Optionsvertrag ist vorteilhafter für den Käufer.


Im Optionsvertrag (contrato de opción de compra) sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und Voraussetzungen erfüllt (z.B. Baurecht, Größe, technische Einwandfreiheit etc.). Diese zugesicherten Eigenschaften und Voraussetzungen werden daraufhin überprüft. Für diese Prüfung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb welcher der Verkäufer die Immobilie an niemand anderen verkaufen kann.

Der Käufer zahlt dafür eine so genannte Optionsprämie in Höhe von üblicherweise zehn Prozent des verhandelten Kaufpreises. Die Optionsprämie wird in der Regel auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften auch alle vorliegen. Ansonsten erhält der Käufer das Geld zurück. Vertragsstrafen werden häufig mit vereinbart. Der Optionsvertrag ist vorteilhafter für den Käufer.


Sämtliche Kosten der notariellen Beurkundung sowie Steuern gehen mit Ausnahme der örtlichen Wertzuwachssteuer zu Lasten der Käuferseite. Außerdem müssen vom Kaufpreis 3 % einbehalten werden, wenn die Verkäuferseite kein Resident in Spanien ist. Dabei handelt es sich um einen gesetzlich vorgeschriebenen Einbehalt als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Verkäuferseite. Dieser Betrag muss daher vom Kaufpreis einbehalten und im Namen der Verkäuferseite beim Finanzamt abgeführt werden.

Ablauf des Notartermins
In Spanien ist es meist zu empfehlen, sich bei der Wahl des Notares auf Ihren Anwalt oder Immobilienmaklers zu verlassen.
Sobald der Notarmitarbeiter Kopien Ihrer Personalausweise und N.I.E.- Zertifikate erstellt hat, fragt er Sie meistens nach Ihrer Adresse, Ihrem Familienstand und ggf. nach Ihrem ehelichen Güterrecht. Hierbei ist es sehr wichtig, dass Sie den Notarmitarbeiter nicht nur korrekt Ihr entsprechendes Güterrecht nennen, sondern ihm ebenfalls aufzeigen, ob sie einen Ehevertrag geschlossen haben oder nicht.
In Spanien wird grundsätzlich zwischen den folgenden Güterständen unterschieden:
– Sociedad de gananciales: Zugewinngemeinschaft
– Separación de beines: Gütertrennung
– Comunidad de bienes: Gütergemeinschaft

Kaufvertrag/Notartermin

Die notarielle Kaufurkunde ist erforderlich, damit die notwendige Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann. Nur nach Eintragung im Grundbuch ist der neue Erwerber auch gegenüber Dritten geschützt. Die notarielle Kaufurkunde mit Anhängen kann leicht über 20 Seiten Umfang haben und sie wird stets in spanischer Sprache verfasst. Es gibt zwar Notare, die die Urkunde im Termin auch auf Deutsch verlesen, es ist aber dennoch empfehlenswert, vor Unterschrift eine deutsche Übersetzung vorliegen zu haben, um den Urkundentext genau verstehen zu können.

Sämtliche Kosten der notariellen Beurkundung sowie Steuern gehen mit Ausnahme der örtlichen Wertzuwachssteuer zu Lasten der Käuferseite. Außerdem müssen vom Kaufpreis 3 % einbehalten werden, wenn die Verkäuferseite kein Resident in Spanien ist. Dabei handelt es sich um einen gesetzlich vorgeschriebenen Einbehalt als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Verkäuferseite. Dieser Betrag muss daher vom Kaufpreis einbehalten und im Namen der Verkäuferseite beim Finanzamt abgeführt werden.

Ablauf des Notartermins
In Spanien ist es meist zu empfehlen, sich bei der Wahl des Notares auf Ihren Anwalt oder Immobilienmaklers zu verlassen.
Sobald der Notarmitarbeiter Kopien Ihrer Personalausweise und N.I.E.- Zertifikate erstellt hat, fragt er Sie meistens nach Ihrer Adresse, Ihrem Familienstand und ggf. nach Ihrem ehelichen Güterrecht. Hierbei ist es sehr wichtig, dass Sie den Notarmitarbeiter nicht nur korrekt Ihr entsprechendes Güterrecht nennen, sondern ihm ebenfalls aufzeigen, ob sie einen Ehevertrag geschlossen haben oder nicht.
In Spanien wird grundsätzlich zwischen den folgenden Güterständen unterschieden:
– Sociedad de gananciales: Zugewinngemeinschaft
– Separación de beines: Gütertrennung
– Comunidad de bienes: Gütergemeinschaft


Sämtliche Kosten der notariellen Beurkundung sowie Steuern gehen mit Ausnahme der örtlichen Wertzuwachssteuer zu Lasten der Käuferseite. Außerdem müssen vom Kaufpreis 3 % einbehalten werden, wenn die Verkäuferseite kein Resident in Spanien ist. Dabei handelt es sich um einen gesetzlich vorgeschriebenen Einbehalt als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Verkäuferseite. Dieser Betrag muss daher vom Kaufpreis einbehalten und im Namen der Verkäuferseite beim Finanzamt abgeführt werden.

Ablauf des Notartermins
In Spanien ist es meist zu empfehlen, sich bei der Wahl des Notares auf Ihren Anwalt oder Immobilienmaklers zu verlassen.
Sobald der Notarmitarbeiter Kopien Ihrer Personalausweise und N.I.E.- Zertifikate erstellt hat, fragt er Sie meistens nach Ihrer Adresse, Ihrem Familienstand und ggf. nach Ihrem ehelichen Güterrecht. Hierbei ist es sehr wichtig, dass Sie den Notarmitarbeiter nicht nur korrekt Ihr entsprechendes Güterrecht nennen, sondern ihm ebenfalls aufzeigen, ob sie einen Ehevertrag geschlossen haben oder nicht.
In Spanien wird grundsätzlich zwischen den folgenden Güterständen unterschieden:
– Sociedad de gananciales: Zugewinngemeinschaft
– Separación de beines: Gütertrennung
– Comunidad de bienes: Gütergemeinschaft

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca

Experten empfehlen, für die Bewertung der Immobilie, die Notargebühren, den Eintrag im Grundbuchamt und die entsprechenden Steuern mit 10% bis 13% zusätzlichen Kosten zu rechnen. Beachten Sie, dass diese Nebenkosten auch anfallen, wenn Sie keine Finanzierung benötigen sollten. Der zu zahlende Gesamtbetrag hängt jedoch davon ab, ob Sie eine Neubau-Immobilie oder eine Immobilie aus Vorbesitz kaufen und wie hoch der Kaufpreis ist. Hier fassen wir die wichtigsten Nebenkosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca (2021) für Sie zusammen:


Immobilienkauf – Zusätzliche Kosten:

  1. Grundbucheintrag
  2. Steuern
  3. Steuern beim Kauf einer Neubau-Immobilie in Spanien
  4. Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie in Spanien
  5. Gestoría

Zusätzliche Kosten bei Aufnahme eines Darlehens

  1. Immobilienbewertung
  2. Eröffnungsgebühr

Auch nach Übergabe der Immobilie unterstützen
wir Sie jederzeit mit Rat und Tat

Telefon: +49 172 7696666
E-Mail: amir.aziz@liebundpartner.com

Lieb & Partner
Carrer del 31 de Desembre 42
07004 Palma
Illes Balears, Spanien

    Kontaktanfrage


    *: Eingabe erforderlich